华体会hth官网登录:【热盘】壹江臻邸官方售楼处 壹江臻邸发布：顶级好盘!
发布时间：2025-12-13 22:03:41 来源：华体会hth官网登录
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新规第一枪！浦东壹江臻邸深度测评：2.3 容积率 + 垂直会所，张江改善客的终极选择？
2025 年上海楼市最重磅的关键词，无疑是 “新房新规”。当市场还在猜测新规将如何重塑人居标准时，浦东壹江臻邸横空出世 —— 作为新规落地后的首批标杆作品，由招商蛇口与中旅投资联合打造，以 2.3 容积率低密布局、120-140㎡纯粹改善户型、垂直会所体系三大核心亮点，直接点燃了浦东改善市场的热情。
更关键的是，项目占据唐镇核心区位，距离 2 号线 站直达张江科学城，恰逢板块十年断供后的补货窗口期。作为深耕上海新房市场 8 年的观察者，肖鹏提前探盘项目即将开放的样板间，从区位价值、产品创新、市场逻辑三大维度，为大家拆解这个 “新规首作” 究竟藏着多少惊喜与争议，2000 + 字测评带你看相。
“上海的改善市场，从来都是‘产业跟着规划走，人居跟着产业走’。” 这是我长期观察得出的结论，而壹江臻邸的区位，恰好踩中了张江科学城的产业爆发风口。
项目位于浦东唐镇核心板块，具体坐标在唐龙路与佑仁路交汇处，处于张江科学城、金桥出口加工区、迪士尼国际旅游度假区三大功能区的黄金交汇点。从地理维度看，项目距离张江科学城核心区仅 3 站地铁（2 号线唐镇站→广兰路站换乘），自驾 15 分钟可达张江高科技园区，这里聚集了华为、特斯拉、张江药谷等数千家高新技术企业，拥有超过 50 万高收入科创人群，这些人群的改善需求长期被压抑，形成了巨大的购房缺口。
更值得关注的是，唐镇早已不是当年的 “睡城”。作为浦东重点发展的 “产城融合” 示范区，板块依托张江科学城的产业外溢，已形成 “高端产业 + 优质人居” 的发展格局，成为张江科创人才的 “后花园”。这种 “产业 + 人居” 的双重属性，让唐镇的房产具备了 “自住 + 保值” 的双重价值，也是壹江臻邸最核心的区位优势。
如果说产业红利是基础，那么 “十年断供” 的稀缺性，就是壹江臻邸的 “价值王牌”。
根据上海土地交易市场数据，2015-2024 年，唐镇板块仅出让 3 宗住宅用地，其中最后一宗地块成交于 2018 年，此后长达 7 年无新增住宅供应。而壹江臻邸所在的唐镇 PDP0-0405 单元 C-02C-01 地块，是 2025 年唐镇板块唯一出让的住宅用地，吸引了 7 家房企参与竞价，经过 62 轮激烈争夺才触及中止价，最终由招商蛇口与中旅投资联合体以 27.297 亿元竞得，成交楼面价高达 52360 元 / 平方米，溢价率 40%。
高溢价拿地的背后，是市场对唐镇板块价值的高度认可。从二手房市场来看，唐镇板块的次新房早已供不应求，绿城玉兰花园作为板块标杆，优质房源成交价已突破 11 万 /㎡，挂牌价更是达到 10-11 万 /㎡，而板块内新房售价仅在 68000-72300 元 /㎡之间，新房二手房存在很明显价差。壹江臻邸作为板块断供多年后的新品，无疑将填补这一缺口，稀缺价值不言而喻。
顶豪的配套看 “顶级”，改善盘的配套看 “成熟”，壹江臻邸的周边配套基本满足改善家庭的核心需求，且短板正在快速补齐。
交通配套：项目最大的交通优势是紧邻 2 号线 号线作为上海 “黄金线路”，串联起虹桥火车站、人民广场、陆家嘴等核心节点，从项目出发，30 分钟可达陆家嘴，40 分钟可达虹桥机场，通勤效率拉满。自驾方面，项目紧邻唐龙路、高科东路两大城市主干道，通过中环路、华夏高架路可快速通达浦东各核心区域，交通便利性无可挑剔。
商业配套：项目 3 公里范围内，现有唐镇生活广场、恒生商业广场等基础商业配套，可满足日常购物需求；而即将开业的山姆会员店（距离项目 1.5 公里，预计 2026 年上半年开业），将极大提升板块的商业能级，为业主提供高端购物体验。此外，自驾 20 分钟可达张江科学城的传奇广场、长泰广场，满足一站式购物、餐饮、娱乐需求。
教育配套：项目周边 3 公里内拥有 10 所优质学校，其中公办学校包括唐镇中心小学、唐镇中学，民办学校涵盖上海光华学院剑桥国际中心、上海浦东新区民办华二浦东实验学校等名校。根据浦东新区最新学区规划，项目大概率对口唐镇中心小学，该校虽然不是浦东顶尖名校，但教学质量稳定，在区域内口碑良好；对于有更高教育需求的家庭，周边的民办名校也提供了丰富选择。
医疗配套：距离项目最近的三甲医院是上海市浦东新区人民医院，自驾仅需 15 分钟；上海中医药大学附属曙光医院（东院）、上海市第一妇婴保健院（东院）也在 30 分钟车程范围内，这些医院的总实力在浦东处于领先水平，为业主健康提供有力保障。
配套短板：客观来说，唐镇板块的商业配套目前仍有不足，缺乏高端商业体，现有商业以基础消费为主；此外，板块的公共休闲设施相对较少，除了唐镇文化公园外，缺乏大型城市绿地，这也是未来需要改善的地方。
壹江臻邸的规划设计，完美诠释了上海新房新规对 “低密、舒适、宜居” 的要求。项目总占地面积约 2.27 万方，建筑面积约 5.21 万方，容积率仅 2.3，限高 60 米，采用 “小高层 + 叠墅” 的高低配布局，总户数仅 300 余户，确保了社区的居住舒适度。
对比同板块的其他项目，比如融创未来金融城容积率 2.8，浦发虹湾容积率 2.5，壹江臻邸 2.3 的容积率堪称 “唐镇改善盘的低密度天花板”。低密度带来的直接优势是：楼间距最大可达 60 米，彻底告别了高密度社区的拥挤感；社区绿化率高达 35%，搭配八大主题景点，营造出 “公园式” 的居住氛围；平均每 75㎡土地仅承载一户家庭，居住私密性大幅提升。
这种 “在城市核心造低密” 的规划，完美契合了张江科创人群 “在宁静中创造伟大” 的居住诉求 —— 出门即享地铁、商业的便利，归家则入静谧私密的低密社区，实现了 “繁华与静谧” 的完美平衡。
壹江臻邸本次推出的房源，全部为 120-140㎡的纯粹改善户型，分为 120㎡四房两厅两卫、140㎡四房两厅三卫及叠墅户型，无小户型掺杂，确保了社区圈层的纯粹性。
120㎡四房两厅两卫（主力户型）：占比约 60%，是项目的 “入门级” 改善产品，也是最受关注的户型。该户型的设计完全颠覆了传统 120㎡户型的空间逻辑，亮点十足：
：得房率高达 83%（高于同类型改善盘中等水准），实际使用面积可媲美市场上 140㎡的产品；
：三开间朝南，南向面宽达 10.2 米，搭配 4.8 米宽厅和双阳台设计（生活阳台 + 景观阳台），最大限度引入自然采光；
：主卧套房面积约 28㎡，包含独立衣帽间、卫生间及观景飘窗，卫生间采用双台盆设计，满足高端居住需求；三个次卧面积均在 10㎡以上，其中两个次卧带飘窗，实用性强；
：公共区域与私密区域严格分区，客厅、餐厅、厨房位于一侧，卧室位于另一侧，避免了相互干扰。
该户型的不足在于：入户玄关仅有 1.0 米宽，对于 120㎡的四房来说略显局促；公共卫生间未做到干湿分离，设计细节有待优化；厨房面积约 6㎡，虽然够用，但对于经常在家宴请的家庭来说，空间略小。
140㎡四房两厅三卫（改善升级户型）：占比约 30%，是项目的明星户型。该户型的设计堪称 “改善户型的教科书”：
：南向总面宽达 13.95 米，远超同面积段户型（市场上 140㎡户型南向面宽普遍在 11-12 米），搭配全景落地窗，采光效果极致；
：客厅采用 270° 转角巨幕设计，视野开阔，可直接俯瞰社区景观，空间感十足；
：主卧套房面积约 40㎡，包含卧室、书房、衣帽间、卫生间四大功能区，卫生间采用双台盆 + 浴缸 + 淋浴的三段式设计，品质感拉满；
：户型内设置了独立的储藏室，加上各个房间的飘窗和阳台，储物空间完全满足改善家庭的需求。
该户型就没有明显缺陷，唯一的不足是总价相比来说较高（预计总价 900-1100 万），门槛略高于 120㎡户型。
叠墅户型（顶奢产品）：仅推出 36 套，分为上叠、中叠、下叠三种，主力面积段为 160-180㎡。下叠自带约 50㎡私家庭院，上叠拥有约 30㎡星空露台，中叠配备超大观景阳台；户型设计上，采用 “地上四层 + 地下一层” 的布局，地下一层可作为酒窖、影音室、健身房等个性化空间，满足高净值家庭的多元需求。该户型的推出，逐步提升了项目的产品能级，填补了唐镇板块高端叠墅产品的空白。
壹江臻邸的建筑与社区设计，处处体现了 “温润 + 秩序” 的产品哲学，是上海新房新规的深度落地范本。
建筑立面：项目萃取希腊柱式的秩序感，采用古铜色铝板、超大玻璃幕墙与灵动弧线的高端组合，窗墙比最大达 0.35，呈现出温润典雅的质感。值得一提的是，建筑立面的弧线造型采用了高难度的金属拉弯工艺，灵感源自海派河流意向，既美观又能有实际效果的减少风噪，体现了 “美学与实用” 的完美结合。对比传统改善盘的涂料 + 真石漆立面，壹江臻邸的铝板 + 玻璃幕墙立面，不仅颜值更高，而且耐久性更强，后期维护成本更低。
社区景观：社区内部打造了八大主题景点，包括中央草坪、景观步道、儿童游乐区、老年活动区等多个功能区，采用 “东方园林 + 现代景观” 的融合设计，搭配全冠移植的成年乔木、四季花卉，营造出 “三季有花、四季有景” 的居住氛围。更需要我们来关注的是，项目创新性地将垃圾房规划于地下负一层，避免了地面垃圾处理对居住环境的影响，这一细节设计完全契合了新规对 “人居环境优化” 的要求。
垂直会所体系：这是壹江臻邸最具创新性的设计，也是项目区别于其他改善盘的核心竞争力。项目打造了 “光际泳池 + 品牌健身房 + 社交空间” 的垂直会所体系，所有设施仅对业主开放，确保了私密性与使用体验。光际泳池位于社区中心楼栋的顶层，采用无边际设计，可俯瞰社区景观，是业主休闲放松的绝佳去处；品牌健身房配备了全套进口健身器材，满足业主日常锻炼需求；社交空间则包括私宴厅、茶室、阅读区等，为业主提供了多元化的社交场景。这种 “垂直化” 的会所设计，不仅节省了地面空间，而且提升了会所的使用效率，让业主在家门口就能享受高品质的生活服务。
作为新规首作，壹江臻邸的装修标准也完全对标高端改善需求，根据地块拍卖要求，项目商品房装修标准不低于 4500 元 / 平方米 (集采价)，实际装修品质远超这一标准。
装修品牌：项目全部采用国际一线品牌，厨房配备德国西门子（Siemens）的燃气灶、油烟机、烤箱、洗碗机，台面采用石英石材质，耐用且易于打理；卫生间采用瑞士劳芬（LAUFEN）的马桶、台盆，德国汉斯格雅（Hansgrohe）的花洒、水龙头，部分户型配备日本 TOTO 智能马桶盖；全屋配备日本大金（Daikin）中央空调、德国威能（Vaillant）地暖、美国霍尼韦尔（Honeywell）新风系统，形成 “三位一体” 的舒适家居系统。
当前唐镇板块的房地产市场，呈现出 “新房供不应求，二手房高溢价” 的格局。根据上海链家数据，2025 年 1-10 月，唐镇板块二手房成交面积约 8 万方，同比增长 12%；而新房成交面积仅约 2 万方，同比下降 8%，根本原因是板块长期断供，缺乏新增供应。
从需求端来看，唐镇板块的改善需求极为旺盛。张江科学城的 50 万科创人群中，约 60% 有改善需求，他们普遍具备高收入、高学历、注重生活质量的特点，对户型设计、社区环境、物业服务有较高要求，但板块内的现有二手房大多是 10 年以上的老房子，不足以满足他们的改善需求，因此这些人群的改善需求长期被压抑。
壹江臻邸的入市，恰好填补了这一缺口。作为板块断供多年后的新品，项目凭借 120-140㎡的纯粹改善户型、2.3 的低容积率、垂直会所体系等核心优势，完美契合了张江科创人群的改善需求，预计将引发抢购热潮。
参考唐镇板块的市场行情报价，目前板块内二手房均价约 5.8 万 /㎡，但次新房均价已达 8-11 万 /㎡（绿城玉兰花园成交价 11 万 /㎡）；而新房售价在 68000-72300 元 /㎡之间，新房二手房存在很明显价差。
壹江臻邸的预计均价约 7.5 万 /㎡，虽然略高于板块内其他新房项目，但考虑到其 52360 元 /㎡的成交楼面价、4500 元 /㎡以上的装修标准、2.3 的低容积率及垂直会所体系，这样的价格仍具备一定性价比。对比同区域的张江科学城，新房均价已达 9-10 万 /㎡，壹江臻邸 3 站地铁可达张江，价格却低 20% 左右，性价比优势更为明显。
从长期来看，壹江臻邸的增值潜力大多数来源于三个方面：一是张江科学城的产业持续升级，带来更多高收入人群，推动板块房价上涨；二是板块商业配套的持续完善（山姆会员店开业），提升板块价值；三是项目作为新规首作，产品力领先，在二手房市场将具备更高的溢价能力。类似的案例是，上海 2023 年新规落地后的首批项目，目前二手房均价已比同区域老项目高 15-20%。
当前唐镇板块的在售新房项目主要有融创未来金融城、浦发虹湾、浦发唐城，我们将壹江臻邸与这些项目作对比，看看其优势何在：
通过对比能够准确的看出，壹江臻邸在容积率、户型纯粹性、产品创新等方面具有碾压式优势，尤其是 2.3 的低容积率和垂直会所体系，是其他项目不能够比拟的；而价格仅比其他项目高 3-5%，性价比优势极为明显。因此，对于追求生活质量的改善型购房者来说，壹江臻邸无疑是板块内的首选。
：预算 800-1200 万，在张江科学城、金桥等区域工作的科创人群、企业高管，追求低密居住环境、注重生活质量，需要四房户型满足家庭居住需求；
：看好张江科学城的长期发展，希望能够通过核心板块的优质资产抵御通胀，注重房产保值增值能力的投资者；
：预算 700-900 万，目前居住在浦东刚需房，有换房需求，希望改善居住环境、提升生活质量的家庭。
：虽然 120㎡户型空间利用率高，但入户玄关狭窄、公共卫生间未做干湿分离等问题是需要注意，建议实地考察样板间，结合自己生活小习惯判断是否适配；
：山姆会员店等配套的落地时间直接影响居住体验，需确认具体开业时间，避免影响入住后的生活便利性；
：项目的物业服务由招商物业提供，作为品牌物业，服务的品质有保障，但物业费标准尚未公布，需关注后期公布的物业费价格，评估性价比；
：项目周边有少量待开发地块，需核实规划用途，避免未来出现影响居住体验的建设项目（如工厂、垃圾处理站等）；
：当前上海楼市政策相对来说比较稳定，但仍需关注限购、限贷政策的变化，尤其是外地户籍购房者，需确认自身购房资格。
壹江臻邸的出现，不仅填补了唐镇板块十年断供的空白，更以新规首作的身份，为上海改善市场树立了新的标杆。2.3 的低容积率、120-140㎡的纯粹改善户型、垂直会所体系、张江科学城的产业辐射，这些优势的叠加，让项目成为 2025 年上海改善市场最需要我们来关注的项目之一。
对于张江科创人群来说，选择壹江臻邸，不仅是购买一套房产，更是选择一种 “低密、舒适、高品质” 的生活方式。在上海这座快节奏的国际大都市，能拥有一处让心灵沉淀、与家人共享的温馨家园，或许正是改善的终极意义。
本周末，壹江臻邸的样板间即将开放，感兴趣的购房者不妨亲自前往探访，感受新规首作的魅力。如果你想了解更多项目详情信息，或要专业的购房建议，欢迎关注 “上海新房观察”，肖鹏将为你带来更多实地探盘测评与购房攻略。
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